Το υπουργείο Περιβάλλοντος, εν αναμονή καθαρογραφής της απόφασης του  ΣτΕ που ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο, με βάση τις προβλέψεις της οποίας σταμάτησαν δόμηση, συμβόλαια και επενδύσεις και σε γήπεδα μέχρι τώρα άρτια και οικοδομήσιμα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση ετοιμάζει λύση με μεταβατική ρύθμιση.

-«Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ 176/2023 δεν συνιστά επ’ ουδενί δυσμενή ανατροπή στην εκτός σχεδίου δόμηση. Αντίθετα αποτελεί επαναφορά στη νομιμότητα και υπενθύμιση ότι πρέπει να τηρείται η ισχύουσα νομοθεσία, σύμφωνα με την οποία η εκτός σχεδίου δόμηση επιτρέπεται μόνον σε οικόπεδα με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο)», τονίζουν από την Ελληνική Εταιρία Περιβάλλοντος (ΕΛΛΕΤ).

Μεταβατική ρύθμιση στο νήμα των εκλογών

Αντιμέτωπο με έντονες πιέσεις κυβερνητικών βουλευτών και από φορείς τεχνικών, νομικών επενδυτών και ιδιοκτητών ακινήτων από όλη τη χώρα βρίσκεται το ΥΠΕΝ, να δώσει άμεσα λύση στην εκτός σχεδίου δόμηση,  μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας 176/2023, που ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο και έκρινε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για την ανέγερση ακινήτου.

Ταυτοχρόνως το ΥΠΕΝ ενώ ξεκίνησε η προεκλογική περίοδος βρίσκεται υπό πίεση χρόνου να προωθήσει για ψήφιση πριν κλείσει η Βουλή τη μεταβατική ρύθμιση, όπως έχει ανακοινώσει ο Κώστας Σκρέκας προς τον κοινοβουλευτικό εκπρόσωπο της ΝΔ Χρήστο Μπουκώρο, ο οποίος με δύο ερωτήσεις του στη Βουλή προς τον υπουργό ΠΕΝ επισήμανε τα τεράστια προβλήματα που έχουν προκύψει στην εκτός ορίων δόμηση σε άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων μετά την έκδοση υπ’ αριθμόν 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Προϋπόθεση η καθαρογραφή της απόφασης του ΣτΕ

Το ΥΠΕΝ διαμηνύει θα δώσει λύση για να συνεχιστεί η οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, μέχρι την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου δικτύου. Σημειώνει ωστόσο αφενός μεν  ότι απαραίτητη προϋπόθεση είναι να καθαρογραφεί η απόφαση του ΣτΕ, ώστε με βάση το σκεπτικό της απόφασης  να διατυπωθεί νομικά και τεχνικά η διορθωτική μεταβατική νομοθετική ρύθμιση αφετέρου δε, προφανώς για να αντιμετωπίσει τις προεκλογικές πιέσεις, το ΥΠΕΝ κάνει γνωστό ότι έχει ήδη έτοιμη την μεταβατική ρύθμιση προς ψήφιση στη Βουλή.

Παράλληλα λέει το ΥΠΕΝ ότι πρόκειται να εκδώσει σχετική οδηγία εφαρμογής της μεταβατικής ρύθμισης προς τις ΥΔΟΜ της χώρας, οι οποίες με βάση την απόφαση του ΣτΕ έχουν σταματήσει να εκδίδουν οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών για την εκτός σχεδίου δόμηση, θέτοντας παράλληλα προς το ΥΠΕΝ ερωτήματα εάν πρέπει να προχωρήσουν και σε αναστολή αδειών, που έχουν ήδη εκδοθεί ή και υλοποιηθεί.

Παράγοντες που είναι κοντά στην υπόθεση της δίκης του ΣτΕ για την  οικοδομική άδεδια της Πάτμου αναφέρουν ότι «είναι άγνωστος ο χρόνος που χρειαστεί για να γίνει η καθαρογραφή της απόφασης του ΣτΕ» και διατυπώνουν την εκτίμηση πως το «πιθανότερο είναι η απόφαση να καθαρογραφεί μετά τις κάλπες των εθνικών εκλογών».

Σε αυτές τις συνθήκες είναι άγνωστο εάν το ΥΠΕΝ θα προλάβει τις εξελίξεις ή θα εξαντληθούν οι ανακοινώσεις του, σε προεκλογικές υποσχέσεις κατευνασμού των αντιδράσεων και εάν η νέα μεταβατική ρύθμιση θα δώσει έστω μεσοπρόθεσμη λύση στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες ή θα αποδειχτεί θνησιγενής στην πρώτη νέα δικαστική προσφυγή.

Τι λέει η μεταβατική ρύθμιση

Περιγράφεται μάλιστα από το ΥΠΕΝ μεταβατική ρύθμιση η οποία:

-Θα ισχύει έως ότου ολοκληρωθεί ο καθορισμός των κοινόχρηστων δρόμων με το νέο πολεοδομικό σχεδιασμό (ΤΠΣ, ΕΠΣ, αναγνώριση οδών), που προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί το 2025.

-Επιτρέπει τη δόμηση σε όλα τα εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων, και σε «τυφλά» γήπεδα, δηλαδή χωρίς πρόσωπο σε οδό.

-Οι δρόμοι που είχαν κοινόχρηστο χαρακτήρα μεταξύ της περιόδου 1985-2003 να συνεχίσουν να αποτελούν τμήμα κοινοχρησίας και να δίνουν στην πράξη την οικοδομησιμότητα.

Στο μεταξύ τους σχεδιασμούς του ΥΠΕΝ περιέγραψε σε δηλώσεις του ο Ευθύμης Μπακογιάννης γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, μιλώντας σε εκδήλωση για την παρουσίαση του προγράμματος πολεοδομικής μεταρρύθμισης στα Χανιά: «αφού πάρουμε την απόφαση και καταλάβουμε το σκεπτικό της, θεωρώ ότι θα το αντιμετωπίσουμε νομοθετικά και μεταβατικά μέχρι την ολοκλήρωση του σχεδιασμού για τον χαρακτηρισμό των δρόμων», είπε και σημείωσε ότι:

-«Το κρίσιμο ζήτημα που μπαίνει έχει να κάνει με τη «δουλεία». Οι πρώτες πληροφορίες αναφέρουν πως το ΣτΕ έχει κάνει μια αναφορά στην επίκληση του «αν και κατά πόσο» είναι εφικτή η δυνατότητα οικοδομησιμότητας από δίοδο που γίνεται με δουλεία. Αυτή τη σκέψη δεν την έχουμε δει να αποτυπώνεται, θέλουμε να δούμε το σκεπτικό του ΣτΕ και ανάλογα θα υπάρξει σχετική σύσκεψη στο υπουργείο, για να δούμε πώς νομικά και τεχνικά θα αντιμετωπιστεί το ζήτημα αυτό» σημείωσε.

Ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ είπε ακόμη πως οι υπηρεσίες δόμησης της χώρας θα λάβουν τις σχετικές οδηγίες από το ΥΠΕΝ μετά και την ετοιμασία της σχετικής νομοθετικής πρωτοβουλίας, που θα προβλέπει, μεταξύ άλλων, τον χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου του συνόλου της επικράτειας, πράγμα που θα γίνει με προεδρικά διατάγματα, δημιουργώντας ένα σύστημα δικτύων που θα δίνει και τις αντίστοιχες προσβάσεις.

Τα προβλήματα

Η απόφαση του ΣτΕ για την Πάτμο προκαλεί προβλήματα τόσο στην έκδοση νέων αδειών όσο και σε υφισταμένες άδειες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει το δικαστήριο. Όπως έχουν επισημάνει τεχνικοί και νομικοί φορείς η νέα απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ έχει ως αποτέλεσμα:

-Να τίθενται υπό αμφισβήτηση οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 1985 μέχρι και σήμερα, πολλές εκ των οποίων βρίσκονται σε ισχύ έως 31/12/2024.\

-Να ακυρώνονται σωρεία υπουργικών αποφάσεων και εγκυκλίων του ΥΠΕΝ, οι οποίες έχουν δημιουργήσει ασφάλεια δικαίου στον τεχνικό κόσμο, στους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές.

-Να ανατρέπονται αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές, ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν τίθεται η αρτιότητά τους σε αμφισβήτηση (περίπτωση άρθρου 1 παρ. 2α του ΠΔ 24/31.05.1985 «γήπεδα υφιστάμενα προ της 24/4/1977 εντός ζώνης πόλεων και οικισμών με ελάχιστη επιφάνεια 2.000 τ.μ., περίπτωση άρθρου 1 παρ. 2β περ. δδ του ιδίου Π.Δ. γήπεδα που δημιουργήθηκαν από τις 17/10/1978 μέχρι τις 31/5/1985 με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ.»).

-Να αναστέλλονται μικρές και μεσαίες επενδύσεις (ειδικά στον τουρισμό), καθώς δεν θα δύνανται να χρησιμοποιηθούν οι διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για την έκδοση οικοδομικών αδειών με την ασφάλεια της νομιμότητας.

Οριστική λύση από το 2025

Οριστική λύση αναμένεται να δοθεί σε μεγάλο βαθμό μέσα από την αναγνώριση οδών, πρόγραμμα που βρίσκεται ακόμα στα πρώτα στάδια και αναμένεται να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025. Για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή θα πρέπει το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό, κάτι που πρακτικά δεν μπορεί να γίνει σε μεγάλο μέρος της επικράτειας, αφού η σχετική υπουργική απόφαση για τις μελέτες καταγραφής και αναγνώρισης οδών υπεγράφη μόλις τον περασμένο Μάιο.

Ο χαρακτηρισμός μιας οδού κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελούν διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με προηγούμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτούς και έχουν εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων.

Σε στάση αναμονής οι ΥΔΟΜ

Μετά και την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές έχει σταματήσει, βάζοντας στον «πάγο» τόσο εκδοθείσες οικοδομικές άδειες όσο και αγοραπωλησίες που ήταν σε εξέλιξη. Ως επακόλουθο των παραπάνω, η αξία χιλιάδων ακινήτων εκμηδενίζεται ξαφνικά και απρόσμενα. Όπως είναι αναμενόμενο, οι αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες έχουν κατεβάσει τα «μολύβια» αναμένοντας οδηγίες και κατευθύνσεις από το αρμόδιο υπουργείο. Αυτό οδηγεί σε καθυστερήσεις άγνωστου χρονικού διαστήματος, ακόμα και για έκδοση οικοδομικών αδειών ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις.

Στην πράξη, οι υπηρεσίες δόμησης δεν μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει το δικαστήριο. Παράλληλα, δεν γνωρίζουν εάν μετά την απόφαση του ΣτΕ εξακολουθεί να είναι σε ισχύ το άρθρο 23 του Ν. 3212/2003 και εάν μετά την έκδοση της ως άνω απόφασης του ΣτΕ και μέχρι την κατάργηση του άρθρου αυτού νομιμοποιείται η Πολεοδομία για την έκδοση οικοδομικών αδειών. Οι υπάλληλοι των πολεοδομικών υπηρεσιών δεν γνωρίζουν επίσης πώς να αντιμετωπίσουν τις οικοδομικές άδειες και τις προεγκρίσεις αδειών που εκδόθηκαν για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» και μπορούν, σύμφωνα με τον νόμο, να χτιστούν κατά παρέκκλιση.

ecopress.gr